- Considerações Preliminares:
Em razão da previsão legal estabelecida na Lei Complementar nº 214/2025 ( CBS/IBS-Reforma Tributária ), foi também instituído o Cadastro Imobiliário Brasileiro( CIB), denominado popularmente como sendo o “CPF dos imóveis”, a ser gerido pela Receita Federal do Brasil, não abrangendo qualquer formula de cálculo nos impostos considerados imobiliários ( IPTU, ITBI e ITCMD- doações não isentas e heranças de imóveis) regulamentado pela Instrução Normativa RFB de nº 2275/2025, visando integrar informações de Cartórios, Prefeituras, órgãos federais e ambientais em uma única base de dados Nacional, para dar maior transparência às transações imobiliárias, inibindo as fraudes e sonegações fiscais.
- Os reflexos da Reforma Tributária na cobrança de impostos municipais e estaduais a partir do exercício de 2026 sobra os imóveis:
As Leis Complementares de nº132/2023 e 2014/2025(reforma tributária) já provocaram também alterações na cobrança do IPTU( modificações quanto a base de cálculo, em critérios prévios estabelecidos pela Lei Municipal por meio de Decreto) e no ITCMD de competência estadual (progressividade de alíquotas, local do recebimento do imposto em doações e heranças e o estabelecimento de imunidade tributária a diversas instituições).
No caso específico do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), segundo a Receita Federal, não poderá haver nenhuma interferência na apuração do cálculo do valor venal do IPTU e em outros impostos imobiliários citados, mas na digitalização e integração em um único sistema de informações sobre propriedade, que estão atualmente registrados de forma esparsa em bancos de dados de cartórios, prefeituras e na própria Receita Federal do Brasil.
Ocorre, entretanto, que essas mudanças trazidas pelo referido cadastro nacional, vem gerando muitas dúvidas no sentido de que, se o valor desses impostos, também serão impactados por esse novo cadastramento nacional?
Respondendo a esse questionamento, diversos especialistas da área tributária e financeira, entendem que é possível que este fato venha a ocorrer, levando em conta, que o “ valor de referência” desses imóveis, a serem classificados nesse cadastro gerido pela Receita Federal, passará a ser o respectivo valor de mercado, considerando as devidas atualizações de dados pelos órgãos públicos a esse novo sistema. Embora não haja aumento de alíquotas, esses impostos poderão ficar mais caros em razão dessa atualização.
No caso do IPTU por exemplo, a apuração do valor venal previsto nas leis municipais continua sendo a mesma ( multiplicação da base de cálculo, valor venal pela alíquota do imposto). O que se espera, portanto, como mudança está na fórmula como esse valor venal será apurado a partir da instituição desse cadastro nacional, pactuado também pelo SINTER( Sistema Nacional de Informações Territoriais).
Assim, no caso do IPTU, muitos municípios, não consideram uma atualização constante do valor venal de forma regular e muitas vezes esse imposto é cobrado sobre uma base de cálculo já defasada.
Com esse novo sistema em vigor haverá certamente um único valor venal para cada imóvel, trazendo mais segurança jurídica e efetivo combate à sonegação fiscal, dada a frequente atualização desses valores, refletindo o preço de mercado.
Fica evidente assim, embora a alíquota desses impostos imobiliários não mude, a sua base de cálculo poderá ser elevada levando a um aumento no valor final do IPTU, do ITBI e do ITCMD a ser recolhido pelo contribuinte. A implementação desses novos sistemas, começará a valer a partir de 01 de janeiro de 2026 para as capitais e a partir de 01 de janeiro de 2027 para os demais municípios.
- Da conclusão Final:
Segundo o Governo Federal, a implementação legal desses sistemas, não devem acarretar nenhum aumento de impostos. Os seus objetivos serão tão somente “um inventário de imóveis”, alimentado com dados dos cartórios e municípios, gerando segurança jurídica para os proprietários adquirentes e vendedores de imóveis. Não se pode negar por outro lado que, esses novos sistemas terão repercussão na atualização dos valores venais dos imóveis, que representam a base de cálculo desses impostos imobiliários. Poderá haver assim, segundo os especialistas na área tributária o risco de um aumento indireto da carga tributária se os valores venais forem reajustados, sem haver um efetivo critério transparente e justificável.
Independentemente dessas conclusões, será relevante registrar ainda que, essas alterações também gerarão custos para os cartórios, prefeituras e demais órgãos públicos vinculados ao fornecimento dessas informações, além dos devidos cuidados com o cumprimento da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), considerando que esse novo sistema abrangerá o aumento substancial e efetivo de cruzamentos de informações de caráter patrimonial.
Fontes consultas :
- Publicações da Câmara dos Deputados e do Senado Federal.2024 e 2025
- Publicações do Ministério da Fazenda
- Instrução Normativa da Receita Federal do Brasil nº 2275/2025.