O mercado imobiliário é um segmento bem abrangente e um dos principais que contribui para o desenvolvimento do PIB (produto interno produto) do Brasil, uma vez que é concomitantemente ligado à construção civil, cujo é ainda, um dos termômetros face ao seu pragmatismo no tocante à retomada de uma economia, quiçá sua eclosão, podendo culminar na geração de milhares de empregos e negócios dos mais sortidos possíveis.
Também é praticamente impossível falar deste nicho e seus mecanismos sem fazer uma introdução mínima sobre alguns dos indicadores cujos são atrelados ao mercado de capitais, pois invariavelmente é englobado índices e/ou indexadores que afetam dezenas de segmentos, naturalmente não deixaria de ocorrer com sensível relevância junto ao imobiliário.
Enfim, para se ter ideia de tamanha potência, o saldo fechado em 2020 apontou um volume de R$ 743,26 bilhões em créditos imobiliários tomados por mutuários, tendo a Caixa Econômica Federal como principal fomentadora, aportando 68,7% de todo esse valor, seguida por Bradesco 10,46%, Itaú 8,10%, Santander 6,17%, Banco do Brasil e Outros com 6,57% – (fonte: https://conteudos.xpi.com.br/fundos-imobiliarios/relatorios/panorama-de-credito-imobiliario-no-brasil/)
Dada a sua importância e por ser tão comumente ligado ao dia a dia do brasileiro, aliado ao conhecimento deste que vos escreve tendo atuado desde corretor de imóveis propriamente dizendo à posições gerenciais e estratégicas na área ao longo dos últimos 10 (dez) anos, este artigo visa trazer de maneira objetiva (com introdução) e prática (aplicada ao ramo imobiliário), de 12 (doze) do que pode ser classificado como os mais conhecidos e utilizados indicadores e/ou mecanismos referentes ao ramo imobiliário, não se limitando a este, senão vejamos:
1. IPCA – O que é?
Essa é uma sigla que corresponde ao “Índice de Preços ao Consumidor Amplo”, medido pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) o IPCA é um dos padrões indicadores de inflação mais tradicionais e importantes do Brasil. Criado em 1979, esse índice tem como objetivo medir a variação dos preços de um grupo de produtos e serviços vendidos no varejo e consumidos pelas famílias brasileiras, então, indica-se, na média, se os preços subiram, diminuíram ou permaneceram estáveis de um mês para o mês subsequente.
Seu objetivo é, portanto, determinar a inflação ou a deflação de grupos de produtos e serviços comercializados no varejo e, são eles:
– alimentação e bebidas;
– artigos residenciais;
– comunicação;
– despesas pessoais;
– educação;
– habitação;
– saúde e cuidados pessoais;
– transportes e vestuário.
1.2 IPCA na prática:
É possível fazer a indexação de um contrato de financiamento baseado nos resultados do IPCA, aproveitando as variações do índice oficial de inflação. Importante saber, atualmente, os contratos feitos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), estes que serão tratados à seguir, são corrigidos pela TR (Taxa Referencial – um modelo matemático que desde 2018 tem sido “0” – consulta: https://www.debit.com.br/tabelas/tabela-completa.php?indice=tr). Os bancos cobram um percentual de juros que varia, em média, entre 8% e 12% ao ano mais TR nas suas principais linhas de crédito imobiliário, para compra de imóveis novos ou usados.
Link para acompanhamento do IPCA:https://www.indiceseindicadores.com.br/ipca/
2. SFH – O que é?
O SFH é o sistema de financiamento imobiliário mais utilizado no país. Foi regulamentado pela Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964. O SFH tem como finalidade promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia.
2.1 SFH na prática:
O valor máximo de um imóvel que se enquadra no SFH é de R$1,5 milhão. O financiamento não pode representar mais de 80% do valor do imóvel (incluindo despesas acessórias).
O prazo máximo é de 35 anos, o equivalente a 420 meses. Vale destacar que é preciso estar com o nome limpo, ou seja, não ter negativação no SPC Serasa ou pendências com a União.
O SFH oferece ao mutuário a principal vantagem de receber os recursos financeiros instantaneamente para comprar imediatamente o seu imóvel. Esse é o sistema mais utilizado pelos consumidores para aquisição ou construção de imóveis residenciais por que os juros são os mais baixos e é possível utilizar o FGTS no financiamento.
Bônus: CRÉDITO ASSOCIATIVO– O que é e como funciona?: Ainda dentro do SFH vale fazer uma introdução face ao que chamamos de “Crédito Associativo”, que está entre as modalidades de empréstimo mais utilizadas pelos brasileiros, o crédito associativo é uma alternativa interessante para quem busca realizar o sonho da casa própria. De responsabilidade de construtoras e incorporadoras, ele tem o objetivo de incentivar a construção de um empreendimento desde a planta.
Assim, os interessados em comprar um imóvel na planta participam de um financiamento coletivo para bancar o início das obras. Esse tipo de crédito é cedido apenas por programas governamentais do Banco do Brasil e da Caixa Econômica Federal.
Vale reforçar que quanto mais interessados houver no projeto/empreendimento, mais barato é o valor do imóvel na planta. Além de desafogar o orçamento, o crédito associativo oferece maiores possibilidades de parcelamento e utilização do FGTS, sendo bom para as construtoras também, que recebem aportes dos bancos mediante medição de andamento de cronograma físico da obra.
Também é importante ressaltar que os compradores dos imóveis acabam pagando boletos mensais do que chamamos de “taxas de obras” iniciando com valores bem baixos e podendo chegar em alguns casos até 70 à 80% do valor da parcela do que virá a ser o financiamento após entrega das chaves. Cabe comentar por último, ou melhor, ratificar que as parcelas de financiamento só começam a ser pagas após entrega do empreendimento.
3. SFI – O que é?
O SFI, criado pela Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, e trata dos financiamentos imobiliários que ocorrem fora das regras do SFH no país. Utiliza recursos de grandes investidores institucionais, que possuem expressivos ativos, não só no Brasil, como em outros países: fundos de pensão, fundos de renda fixa, companhias seguradoras, bancos de investimento.
3.1 SFI na prática:
Um financiamento imobiliário pelo Sistema Financeiro Imobiliário é possível quando a situação não se encaixa nas exigências do SFH ou quando as partes encontram termos mais vantajosos através de negociação livre.
Nessa linha de crédito, não há teto para os juros praticados pelos bancos, nem valor máximo do imóvel (como o R$ 1.5 milhão no SFH): bancos e clientes ficam livres para negociar as melhores condições de mercado. Em geral, também se financia 80% do valor do imóvel em até 35 anos.
4. SBPE – O que é?
Conhecido pela sigla SBPE, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo estabelece que agentes financeiros encaminhem uma parte dos recursos que estão nas suas cadernetas de poupança para ofertar crédito imobiliário à população. Assim, o requisitante deverá entender qual é a linha de crédito mais adequada para o seu pedido de financiamento.
4.1 SBPE na prática:
A linha SBPE é vantajosa para quem busca um prazo ampliado de financiamento, que pode chegar até 35 anos. Esse limite de tempo depende de uma instituição para outra, que também pode cobrar uma taxa de SBPE diferenciada.
Pré-Requisitos:
– Ter mais de 18 anos ou obter emancipação aos 16 anos;
– Ser brasileiro ou estrangeiro com visto de permanência no Brasil;
– Não ter o nome inscrito em nenhuma instituição de crédito como o SCPC ou o Serasa;
– Apresentar 30% da renda mensal livre para evitar inadimplência;
– É indicado que o interessado em usar esse sistema faça pesquisas e simulações em diferentes instituições bancárias para descobrir qual é a melhor proposta;
5. Casa Verde e Amarela – O que é?
É um programa habitacional do Governo Federal, que facilita a aquisição do primeiro imóvel com condições extremamente atrativas de financiamento. Ele veio para atualizar o Programa Minha Casa Minha Vida.
Em suma, o Casa Verde e Amarela surgiu para facilitar o financiamento imobiliário, oferecendo condições especiais, como juros mais baixos e disponibilização de subsídios escalonados por 3 (três) faixas de rendas familiares e dependendo ainda de região para região do Brasil
5.1 Casa Verde e Amarela na prática:
Algumas vantagens do programa:
disponibilização de subsídio, que é o pagamento de parte da entrada do financiamento pelo Governo Federal;
possibilidade de utilizar o saldo de FGTS na negociação;
oferta de taxas de juros menores, resultando em prestações mais baixas.
Pre-Requisitos:
ter 18 anos ou mais;
existem 3 grupos salarias para conseguir fazer parte do programa e, casa faixa de salário, quão menor, maiores os subsídios do governo federal, bem como menores taxas;
famílias com renda no máximo até R$ 7 mil reais mensais podem fazer parte do programa;
não ter nenhum imóvel registrado no nome;
não ser beneficiário de outro programa habitacional do governo;
ser livre de dívidas com a União.
Link para saber mais sobre o programa: https://www.caixa.gov.br/voce/habitacao/casa-verde-e-amarela/Paginas/default.aspx
6. SELIC – O que é?
A Selic (Sistema Especial de Liquidação e Custódia) é a taxa básica de juros da economia. Ela influencia todas as taxas de juros do país, como as taxas de juros dos empréstimos, dos financiamentos e das aplicações financeiras, além de ser a principal ferramenta do Banco Central (BC) para controlar a inflação.
6.1 SELIC na prática:
Quando a taxa Selic está baixa, muitos brasileiros aproveitam para financiar imóveis por conta do menor custo de crédito cobrado pelos bancos. Foi o que aconteceu de agosto de 2020 a janeiro de 2021, quando a Selic estacionou em a 2%, menor taxa já registrada na história.
Em reunião do COPOM (Comitê de Política Monetária – formado pelo atual presidente do Banco Central além de outros grandes agentes ligados à economia) cujo encontro ocorre a cada 45 dias, fora estabelecido o percentual que vigora desde agosto/2021 que é 5.25%. Para o fim deste ano, o Banco Central projeta que a taxa chegue a 7%.
Link para acompanhamento da Taxa Selic: https://www.bcb.gov.br/controleinflacao/historicotaxasjuros
7. INCC – O que é?
O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) foi elaborado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), com o intuito de analisar o desempenho de gastos das construções de habitação por parte das construtoras.
Em geral, sua cobrança acontece enquanto a obra ainda está em andamento, de modo a corrigir os contratos de compra e venda de imóveis.
7.1 INCC na prática:
As construtoras/incorporadoras costumam repassar este custo mensal através de boletos específicos calculados sobre o saldo de financiamento do mutuário de financiamento imobiliário. No caso de compra à vista naturalmente este repasse não existe, pois não há saldo de financiamento em aberto.
O INCC somente é aplicado para propriedades que ainda estejam sendo negociados na planta e seu reajuste, bem como cobranças são extinguidos tão logo o comprador pegue as chaves de seu imóvel.
O cálculo do INCC é feito sendo levado em conta equipamentos diversos, mão-de-obra, materiais e serviços da construção.
Inclusive quando há aumento nos preços de commodities como ferro, aço, cimento, este índice é sentido pelo consumir/comprador dos imóveis na planta, bem como reajuste de dissidio da categoria da construção civil pode impactar no percentual deste indicador.
Link para acompanhamento do INCC:https://www.portaldefinancas.com/incc_m_fgv.htm
8. IGP-M – O que é?
O Índice Geral de Preços do Mercado é medido pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e tem como principal objetivo registrar a inflação de preços que vão desde as matérias-primas tanto agrícolas quanto industriais até o seu produto e serviços finais, subdivididos inclusive em percentuais como exposto abaixo:
IPA-M: 60% das variações de preços dos produtos industriais e agropecuários;
INCC-M: 10% dos custos de construções habitacionais;
IPC-M: 30% da variação de preços das principais despesas do consumidor final.
Quanto mais alto o IGP-M, mais altos ficam os preços. Isto é, um IGP-M alto indica alta na inflação no país.
8.1 IGP-M na prática:
O IGPM também pode ser mais conhecido como a “inflação do aluguel”. Isso porque, muitos dos contratos de imóveis, em geral, sofrem ajustes em relação à sua própria variabilidade. Assim, o IGPM é um indicador que acaba medindo a variabilidade de preços dentro do sistema econômico brasileiro. Seu intuito primordial é o de monitorar as alterações do valor da moeda, bem como dos preços em geral, de certa maneira “resguardando” o proprietário de um imóvel que em tese investe para colocá-lo para alugar, levando em conta depreciação e tudo mais. A contrapartida é que se um IGPM é muito alto como tem ocorrido no Brasil entre 2020/2021, os reajustes passam a ser inviáveis se forem ser levado em conta os índices em si e, em muitos dos casos há que se chegar em bom senso, ou comum acordo para que tal reajuste fique abaixo da IGPM medida nos últimos 12 meses.
Link para acompanhamento do IGPM: https://www.indiceseindicadores.com.br/igp-m/
9. CUB – O que é?
Uma obra envolve diferentes cálculos. Eles surgem desde o orçamento e planejamento de projetos até o gerenciamento durante a fase executiva. Por exemplo, durante a fase de orçamento, um dos indicadores de referência de custos mais utilizados é o Custo Unitário Básico (CUB), tão logo o conhecimento do mesmo que envolve de insumos à mão de obra, é de suma importância para e elaboração dos preços de vendas no mercado imobiliário (pricing).
9.1 CUB na prática:
O CUB é um dos principais e mais importantes indicadores da construção civil. Por meio dele, uma construtora terá mais facilidade para estimar o custo da sua obra e fazer reajustes nos preços contratuais, visando inclusive formar o VGV (Valor Geral de Venda – tema que cabe um artigo). De certa maneira o CUB afeta os proponentes compradores dos imóveis à construir, uma vez que se houver flutuação alta de seus valores, isso pode vir a refletir na ponta final que são os clientes.
Link para acompanhamento do CUB:http://www.cub.org.br/cub-m2-brasil
10. FIPEZAP – O que é?
Este indicador é o resultado de uma parceria formada em 2010 entre a Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) e o portal ZAP. O índice FipeZap de preços de imóveis anunciados é o primeiro indicador a fazer um acompanhamento sistematizado da evolução dos preços do mercado imobiliário brasileiro.
10.1 FIPEZAP na prática:
Mensalmente são coletados milhares de anúncios de venda e locação, para imóveis residenciais e comerciais. Após tratamento estatístico, são calculados os preços representativos de cada uma das cidades contempladas que, seguindo ponderações específicas, são agrupadas e acompanhadas ao longo do tempo, com a evolução dos preços sendo mensurada por meio do Índice FipeZap.
Link para acompanhamento do INCC:https://www.fipe.org.br/pt-br/indices/fipezap/
11. ABRAINC/FIPE – O que é e como funciona na prática?
Ferramenta desenvolvida a partir de uma parceria entre a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) e a Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas), o indicador Abrainc-Fipe é um projeto voltado para o acompanhamento trimestral de indicadores relacionados ao mercado imobiliário.
Link para acompanhamento da Abrainc/Fipe:https://downloads.fipe.org.br/indices/abrainc/release-radar-abrainc-fipe.pdf
12. INPC – O que é?
O INPC é um índice criado no final da década de 70 pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Seu objetivo é embasar o cálculo de reajustes salariais.
A principal diferença em relação ao IPCA é que ele tem um viés para a população com baixa renda, ou da base da pirâmide econômica. Em suma, quanto menor for o salário do trabalhador, mais ele sofre com o aumento dos preços. Isso porque itens essenciais têm um peso maior ao final do mês.
Se você pesquisar, de acordo com a Constituição, o salário mínimo deve ser reajustado para manter o poder de compra do cidadão ao longo dos anos (ou deveria). Por isso o INPC é usado como base. Ele reflete melhor a realidade dos trabalhadores de menor renda e dos aposentados, os mais influenciados pelos reajustes do salário mínimo.
12.1 INPC na prática:
Pode ser utilizado como indicador para ajuste/reajuste de contratos de locações imobiliárias, no entanto não tem sido usual, para não falar que quase não há investimentos atrelados ao índice. Em geral, e de novo, é utilizado para reajustar salários.
Link para acompanhamento do INPC:https://www.dicionariofinanceiro.com/inpc/
Como pôde ser visto, apesar de não ser um bicho de 7 (sete) cabeças, o mercado imobiliário tem lá suas peculiaridades.
Ademais, a área imobiliária em si e suas variantes movimentam milhares de empregos, bem como têm papel fundamental no desenvolvimento socioeconômico do um país, inclusive tendo um outro indicador que nem fora citado no grupo que é o “déficit habitacional brasileiro” cujo é de quase 6 milhões de moradias segundo dados recentes (2021) do MDR (Ministério do Desenvolvimento Regional). Deste modo, há muito o que se fazer para o crescimento da economia, redução do índice de famílias sem imóvel próprio, aumento de empregos, fundamentação da dignidade humana e tudo mais.
Rodrigo Hogera, é Contador, Corretor de Imóveis, e atua com consultoria e gestão estratégica em vendas & crm, contratos & riscos, compras para obras & projetos para pequenas empresas, além de consultoria especializada em imóveis na planta Creci SP 142927.